ลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อย่างไรให้รวย

   การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นอีกหนึ่งประเภทของการลงทุนที่นักลงทุนหลายคนให้ความสนใจในการเลือกลงทุน เพราะอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นสิ่งที่อยู่ใกล้ตัวเรา บ้านที่เราอาศัยอยู่ทุกวันก็ถือเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่นกัน และเป็นการลงทุนที่นักลงทุนเชื่อกันว่ามีความเสี่ยงต่ำและค่อนข้างมีความมั่นคงมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น ๆ ก่อนอื่นเรามาดูคำนิยามของคำว่า “อสังหาริมทรัพย์” กันก่อนว่ามีความหมายครอบคลุมถึงทรัพย์สินประเภทใดบ้าง อสังหาริมทรัพย์ในทางกฎหมาย ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์สินอื่นที่อยู่ติดกับที่ดินเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น เช่น อาคาร บ้านเรือน ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของบ้านเดี่ยว ทาวเฮ้าส์ คอนโดมีเนียม โรงงาน หรืออาคารพาณิชย์ก็ตาม

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นับวันก็ยิ่งมีความน่าสนใจต่อนักลงทุนทั้งรายเก่ารายใหม่ เนื่องจากมีโอกาสในการสร้างรายได้ก้อนใหญ่หรือแบบต่อเนื่อง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นมีหลากหลายประเภททั้งทางตรงและทางอ้อม การลงทุนทางตรงทำได้โดยลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบเราเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นเอง รายได้จากการลงทุนได้มาโดยตรงจากอสังหาริมทรัพย์ที่เราลงทุนเลยไม่ว่าจะเป็นรูปแบบค่าเช่าหรือกำไรจากส่วนต่างราคาซื้อขาย ส่วนการลงทุนทางอ้อมเป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านทางกองทุนรวม จากค่านายหน้าในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือจากการทำกำไรจากการขายใบจองคอนโดมีเนียม ฯลฯ ประเภทต่าง ๆ ของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีดังนี้

การลงทุนเพื่อเก็งกำไร เหมือนเป็นการซื้อถูกขายแพง หรือ ซื้อแพงขายแพงกว่านั่นเอง หากเรามีเงินเก็บพอที่เราจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบของบ้าน ตึกแถว ทาวเฮ้าส์ หรือ คอนโดมิเนียมก็ตาม หากอสังหาริมทรัพย์อยู่ในทำเลที่ดี อยู่ในโครงการที่ดีก็มีโอกาสที่อสังหาริมทรัพย์ที่เราลงทุนจะมีราคาสูงขึ้นเรื่อย ๆ และสามารถขายทำกำไรได้เป็นกอบเป็นกำ

การลงทุนแบบปล่อยเช่า เป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบที่นักลงทุนชอบ เพราะเปรียบเหมือนเสือนอนกิน โดยรายได้จากการลงทุนแบบนี้จะมากหรือน้อยก็ต้องดูในเรื่องของทำเลที่ตั้งอีกเช่นกัน เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการกระแสเงินสดมาใช้เป็นรายเดือนหรือเป็นงวด ๆ อย่างเช่นคนที่เกษียณแล้ว เป็นต้น รายได้ค่าเช่าโดยเฉลี่ยอาจสูงได้ถึง 8-12% เลยทีเดียว และใช้เงินลงทุนน้อยหากเราสามารถกู้ธนาคารได้ โดยใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน และนำรายได้ที่ได้ต่อเดือนจากการปล่อยเช่ามาผ่อนชำระรายเดือนกับธนาคาร แต่ถ้ากู้เงินธนาคารมาต้องมั่นใจว่ารายได้ที่ได้จากค่าเช่า ควรมากกว่าเงินที่ต้องจ่ายคืนธนาคารเพื่อให้เรามีกำไร

การลงทุนแบบจับเสือมือเปล่า เป็นการลงทุนที่เราเป็นสื่อกลางระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ หากเราสามารถทำให้ทั้งสองฝ่ายตกลงซื้อขายกันได้ เราก็จะได้ค่านายหน้าจากการซื้อหรือขายนั้น ๆ ซึ่งปกติจะเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2-4% ซึ่งหากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ามาก ๆ ค่านายหน้าที่ได้ก็ถือว่าไม่น้อยเลย เพียงแต่เราต้องมีความรอบรู้ในรายละเอียดของเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะทำการซื้อหรือขายนั้นรวมถึงเรื่องของทำเล ต้องลงแรงด้วยการพาลูกค้าไปดูสถานที่ที่สนใจด้วย รับผิดชอบติดต่อประสานงานทั้งสองฝ่ายตั้งแต่เริ่มต้นจนถึงขั้นตอนสุดท้ายที่เป็นเรื่องของเอกสารการซื้อขาย การลงทุนแบบจับเสือมือเปล่าอีกแบบหนึ่งก็คือ การทำกำไรจากการขายใบจองคอนโดมีเนียมโดยดูจังหวะเวลาว่าเราจะขายช่วงไหนเช่น ช่วงพรีเซล หลังพรีเซล ช่วงกำลังก่อสร้าง หรือสร้างเสร็จแล้ว ช่วงก่อนหรือหลังโอน โดยแต่ละช่วงก็จะทำกำไรได้มากน้อยแตกต่างกันไป

การลงทุนโดยซื้อกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางอ้อม โดยลงทุนในหน่วยลงทุนกับบริษัทหลักทรัพย์ที่ระดมทุนจากนักลงทุนทั่วไปเพื่อจุดประสงค์ในการนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนให้รูปแบบของค่าเช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ฯลฯ โดยหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานแล้ว ก็จะนำกำไรที่ได้จากค่าเช่ามาจ่ายคืนให้กับนักลงทุนในรูปแบบของเงินปันผล ซึ่งปกติกองทุนอสังหาริมทรัพย์จะให้ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 6-10% ต่อปี

   เหตุผลหลักที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นที่นิยม คือ อสังหาริมทรัพย์เป็นเหมือนกับปัจจัยสี่ที่ถือเป็นความจำเป็นของทุกคนที่ต้องมีต้องหามา ในขณะที่ประชากรก็เพิ่มขึ้นทุกวัน ในขณะที่ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ก็ยังถือว่ามีไม่เพียงพอกับความต้องการของประชากรที่เพิ่มขึ้น อย่างที่เราเห็นกันว่า โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ก็ต้องกระจายตัวออกไปตามรอบนอกของกรุงเทพมหานคร หรือรอบนอกของเมืองใหญ่ในต่างจังหวัด

   หากเราเปรียบเทียบการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กับการลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีข้อดีในเรื่องของความเสี่ยงที่ถือว่าต่ำ เป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตนสามารถจับต้องได้ อย่างที่ทราบว่าอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับสินทรัพย์ทางการเงินต่ำ ราคาของอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้เคลื่อนไหวไปในทิศทางเดียวกับสินทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ถือเป็นการกระจายความเสี่ยงได้ดี อีกทั้งการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นทางเลือกที่ดีในการป้องกันเงินลงทุนจากอัตราเงินเฟ้อได้ในระดับหนึ่ง อย่างที่เราจะเห็นว่าไม่ค่อยมีราคาที่ดิน บ้านหรืออาคารพาณิชย์ตกลง มีแต่เท่าเดิม ขึ้นน้อยหรือมากเท่านั้น ช่วงเศรษฐกิจไม่ดีอย่างมากก็มีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันน้อยแต่ราคาก็จะไม่ตกลงมากนัก ส่วนช่วงที่เศรษฐกิจเป็นขาขึ้น ราคาของอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นมากเป็นเท่าตัว ในชั่วชีวิตของคนเรามีคนกลายเป็นเศรษฐีจากกำไรจากขายอสังหาริมทรัพย์มีให้เห็นกันมากมาย นักลงทุนจะค่อนข้างมั่นใจได้ว่าเงินต้นของเราจะมีโอกาสสูญหายได้น้อยมากหากเราเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

  
กรณีที่เราเลือกลงทุนเพื่อได้รับรายได้ค่าเช่ารายเดือน ในภาวะเงินเฟ้อเราก็สามารถต่อรองเพื่อเพิ่มค่าเช่ากับลูกค้าได้อีกด้วย และราคาโดยเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ก็ถือว่าโตเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อ เช่น คอนโดมีเนียมมีแนวโน้มโตเฉลี่ยที่ 5% ต่อปี ในขณะที่ที่ดินยิ่งมากถึง 10% ต่อปี ดีกว่าการฝากเงินในธนาคารและการลงทุนในตราสารหนี้เสียอีก การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังให้โอกาสในการสร้างรายได้ที่หลากหลาย ไม่ใช่แค่เพียงการซื้อมาขายไปเท่านั้น สามารถปล่อยเช่าเพื่อเก็บเงินค่าเช่ารายเดือนได้อีก ซึ่งเหมาะกับคนที่ต้องการรายได้เป็นประจำทุกเดือน สำหรับนักลงทุนที่ไม่ต้องการยุ่งยากในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางตรง อาจเป็นเรื่องของการไม่ถนัดในเรื่องของเอกสาร หรือไม่อยากต้องข้องเกี่ยวกับผู้คน แต่อยากได้รายได้จากค่าเช่า ก็สามารถเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยให้ผู้บริหารจัดการกองทุนเป็นผู้ดูแลแทนเรา เราเพียงแต่ซื้อหน่วยลงทุนที่เราสนใจแล้วรอรับเงินปันผลได้เลย

   นักลงทุนยังมีอิสระในเรื่องของเวลาสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คนทำงานประจำหรือมนุษย์เงินเดือนที่ยังต้องเดินทางไปทำงานทุกวันก็สามารถเป็นนักลงทุนได้ เพราะไม่ได้ต้องการเวลาในการนั่งทำงาน สามารถบริหารจัดงานมีอิสระในความคิด การวางแผน การบริหารจัดการต่าง ๆ ด้วยตัวเองได้

   ข้อดีอีกอย่างของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็คือใช้เงินลงทุนน้อย ในกรณีที่เราทำเรื่องขอกู้เงินจากธนาคารแล้ว ค่อยนำเงินรายได้จากค่าเช่ามาจ่ายคืนเงินกู้ก็สามารถบริหารจัดการได้ หากมีรายได้หรือกำไรก็ถือว่าเราแทบไม่ได้ใช้เงินของตัวเองเลย ในทางการเงินถือว่าเป็นการใช้พลังทวี (Leverage) ซึ่งแทบไม่สามารถใช้กับการลงทุนในประเภทอื่น ๆ ได้เลย การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังให้สิทธิประโยชน์ในเรื่องของภาษีด้วย โดยกรณีที่มีเงินกู้จากธนาคารนักลงทุนสามารถนำส่วนของดอกเบี้ยเงินกู้มาหักลดหย่อนภาษีได้ตามจำนวนที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000 บาท หากเป็นนิติบุคคลหรือบริษัทที่เป็นผู้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์สามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่ายได้ตามระยะเวลา ตามที่กฎหมายกำหนด แม้ความเป็นจริงแล้วมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เสื่อมไปตามมูลค่าทางบัญชีเลยก็ตาม และหากเราลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ยาวเกิน 5 ปี ขึ้นไป แล้วมีการซื้อขายหลังจากนั้นก็จะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% อีกด้วย

  
เทคนิคในการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือว่ามีส่วนสำคัญอย่างมากในการที่อสังหาริมทรัพย์นั้นจะให้ผลตอบแทนคุ้มค่าตามที่เราคาดหวังไว้หรือไม่ เทคนิคในการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนควรทราบไว้ก็มีดังนี้

ทำเลถือเป็นปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าเพื่อให้เช่าหรือเพื่อเก็งกำไร ทำเลที่ดีจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ของเราซื้อง่ายขายคล่อง หาผู้เช่าได้ง่าย อสังหาริมทรัพย์ที่ดีควรอยู่ใกล้กับแหล่งชุมชน ใกล้ตลาด ศูนย์การค้า ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียน หรือโรงพยาบาล เป็นต้น การคมนาคมต้องสะดวก เช่น มีรถไฟฟ้าผ่าน อยู่ติดถนนใหญ่ เข้าซอยไม่ลึก เป็นต้น

ซื้อถูกขายแพง โดยต้องซื้อให้ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง หรือซื้อโดยที่มีการคาดการณ์ถึงอนาคตที่ดีของอสังหาริมทรัพย์นั้น ซึ่งเทคนิคข้อนี้อาจต้องอาศัยความรู้และประสบการณ์ในการมองสถานการณ์และสภาพเศรษฐกิจและแนวโน้มในอนาคตได้ โดยต้องมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีราคาต่ำอยู่ หากลงทุนได้แบบนี้ตั้งแต่เริ่มต้น โอกาสที่จะทำกำไรได้ก็ไม่ไกลเกินเอื้อมอย่างแน่นอน

ปรับปรุงซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ให้มีสภาพที่ดีอยู่ตลอด ถือเป็นเทคนิคที่สำคัญอีกข้อหนึ่ง เพราะถือเป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ของเราได้ ลองนึกถึงที่ดินรกร้างที่มีต้นไม้และหญ้าขึ้นเต็ม กับที่ดินที่ตัดหญ้าโล่งเตียนมองแล้วสบายตา เห็นสภาพที่ดินชัดเจน แบบนี้ทำให้ใครที่สนใจที่ดินของเราและได้มาเห็นก็มีโอกาสที่จะชอบและเลือกที่ดินของเรามากกว่า หรือการบอกขายบ้าน ก็ควรซ่อมแซมปรับปรุงให้บ้านนั้นมีสภาพดี สะอาดสะอ้าน อาจทาสีใหม่เพื่อทำให้บ้านดูใหม่ขึ้น ถือเป็นการเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านของเราไปด้วย หากมีคนสนใจก็โอกาสที่จะปล่อยเช่าหรือขายได้มากกว่าบ้านที่เก่าและขาดการดูแลซ่อมแซม

เลือกทำสัญญาเช่าในระยะสั้นในภาวะที่มีอัตราเงินเฟ้อสูง เพื่อที่นักลงทุนจะมีโอกาสปรับค่าเช่าได้ ในกรณีนี้สัญญายิ่งยาวก็จะยิ่งเสียเปรียบเพราะจะไม่สามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้ในตลอดอายุสัญญาในขณะที่อัตราค่าเช่าโดยทั่วไปมีแนวโน้มสูงขึ้น

เลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถปล่อยเช่าต่อได้ทันที มีหลายกรณีที่เจ้าของเก่าบอกขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ตึกแถว หรือคอนโดมีเนียม โดยที่ยังมีผู้เช่าเช่าอยู่ ในกรณีนี้หากนักลงทุนเลือกไปลงทุนก็จะสามารถสร้างรายได้จากค่าเช่าได้ทันทีโดยไม่ต้องเสียเวลาไปรอหาผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งบางทีหากต้องหาผู้เช่ารายใหม่ก็ต้องรอนานเป็นเวลาหลายเดือน ทำให้เสียโอกาสในการได้รายได้ไป

เลือกลงทุนแบบไม่เกินกำลังของนักลงทุน โดยควรตรวจสอบและวางแผนในเรื่องรายได้และค่าใช้จ่ายอย่างเหมาะสม เพื่อให้การลงทุนระยะยาวของนักลงทุนไม่สะดุด เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ต้องใช้เวลาในการผ่อนชำระคืนนานหลายปี

   ถึงแม้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะมีความน่าสนใจและมีข้อดีมากมายอย่างที่กล่าวมาข้างต้น ก็มีข้อควรระวังในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่นักลงทุนควรรับทราบไว้เพื่อจะได้ยอมรับทำใจและวางแผนรับมือไว้ก่อนหากเป็นไปได้

สภาพคล่องต่ำ เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีราคาสูงต้องใช้เงินจำนวนมากในการลงทุนเพื่อให้ได้เป็นเจ้าของ ดังนั้น การตัดสินใจจะซื้อหรือขายถือเป็นเรื่องใหญ่ที่ต้องใช้เวลานาน บางทีอาจเป็นเวลาหลายเดือน หรือเป็นปี หากนักลงทุนต้องการได้เงินลงทุนกลับคืนก็อาจทำไม่ได้ในทันที ถือว่ามีสภาพคล่องต่ำ ยิ่งช่วงขาลงเศรษฐกิจไม่ดี หากต้องการขายจริง ๆ ก็อาจได้ราคาที่ต่ำลง ไม่อย่างนั้นเราก็ต้องรออย่างเดียว

การลงทุนสูง ในกรณีที่เราลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทางตรง เป็นการลงทุนจำนวนเงินก้อนใหญ่ หรือหากต้องกู้เงินธนาคารก็ต้องกู้ในจำนวนเงินที่สูง เราต้องเป็นหนี้ใช้เงินธนาคารนานหลายปี ไม่เหมือนการลงทุนประเภทอื่นที่เราเลือกลงทุนในจำนวนเงินที่น้อยก่อนได้

ค่าใช้จ่ายในการดูแลสูง การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะคิดว่าแค่ซื้อมาแล้วปล่อยไว้เฉย ๆ หรือมีผู้เช่าแล้วรอรับแต่รายได้ก็ไม่ได้ เพราะต้องดูแลซ่อมแซมให้อสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพที่ดีและใหม่อยู่เสมอ ซึ่งก็ต้องมีค่าใช้จ่ายที่ก็ถือว่าไม่น้อยเหมือนกัน นักลงทุนหลายคนอาจลืมนึกถึงข้อนี้ไป

ความเสี่ยงจากการหาผู้เช่า หรือผู้เช่าไม่ดี ก็ถือเป็นปัจจัยเสี่ยงอีกหนึ่งข้อ ที่ทำให้ความคาดหวังผลตอบแทนจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่เป็นไปอย่างที่เราคิด หากมีการว่างเว้นผู้เช่าหลายเดือน ในขณะที่เราต้องผ่อนรายเดือนกับธนาคาร ก็ถือว่าแย่เหมือนกัน หรือหากเจอผู้เช่าไม่ดีก็สร้างปวดหัวให้กับนักลงทุนได้เช่นกัน ยิ่งหากเป็นการลงทุนคอนโดมีเนียมเพื่อปล่อยเช่า หากไม่มีผู้เช่าเรายังต้องเสียค่าส่วนกลางรายเดือน โดยที่คอนโดถูกปล่อยไว้เฉย ๆ นี่ก็ถือว่าเป็นต้นทุนเสียโอกาสเหมือนกัน นักลงทุนต้องพยายามหาผู้เช่าใหม่เพื่อให้ห้องไม่ว่างและมีรายได้อย่างต่อเนื่อง

ค่าเช่าไม่ได้ตามเป้าหมาย โครงการพัฒนาคอนโดมีเนียมที่แห่กันเปิดตัวแห่กันสร้างจนทำให้มีปริมาณล้นตลาดเกินความต้องการ ผู้เช่ามีโอกาสในการเลือกที่หลากหลายขึ้น ในขณะที่นักลงทุนมีความเสี่ยงที่จะไม่ได้ค่าเช่าตามจำนวนที่คาดหวังไว้ เนื่องจากมีการแข่งขันที่สูงมากขึ้นนั่นเอง

   สุดท้ายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ มีความมั่นคงและสามารถสร้างความมั่งคั่งให้กับนักลงทุนได้ อย่างที่คนโบราณว่าไว้ว่า “มีอสังหาริมทรัพย์ไว้ไม่เสียใจ” หากเราพยายามหาความรู้ให้เท่าทันเหตุการณ์ รู้จักเทคนิคในการลงทุน รู้จักวางแผน จัดการบริหารเรื่องการเงินให้เรียบร้อย มั่นคงในระยะยาวแล้ว รับรองได้เลยว่าความมั่งคั่งและมั่นคงรอเราอยู่ข้างหน้าไม่ไกลแน่นอน